海口三亚房价“连涨”背后：供应量不足，市场需求“很刚”

市场陈标志 2023-06-26 10:10:31 来源：中房报

(资料图片仅供参考)

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在密密麻麻的数据中，海口、三亚分别以环比上涨0.4%、0.6%，再次成为“连涨之城”。

最近，国家统计局发布今年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，海口、三亚房价在上涨行列。

记者查看今年1~5月海口、三亚新建商品住宅销售价格指数变化，海口除了1月份环比下跌0.1%外，2~5月环比连续呈上涨态势，而三亚更是“五连涨”。

“连涨”之下，三亚商品房销售均价己逼近3万元/平方米。

行业资深人士认为，在市场复苏的大环境之下，海口、三亚“连涨”主要是供求关系发生了变化，加上外界普遍对自贸港未来的期望值较高，无形中激活了更多市场需求。

但他们同时认为，海口、三亚“连涨”并不代表整个海南楼市的全部，有些区域库存较大、去化周期较长。他们建议，海南应该有一些新的举措破局，在热点区域稳房价、稳市场需求。

连日来，记者也在当地走访，发现一些项目此前“犹抱琵琶半遮面”的“捆绑销售”——装修费、车位等如今已经变成了公开情况，该问题应引起当地有关职能部门的足够重视。

海口、三亚房价“连涨”

“最近看了一些文章，说海口、三亚房价涨得挺厉害，5月份三亚涨幅冲到全国第五，我确实有点着急了。”6月19日下午，记者在海口市丘海大道某楼盘踩盘时，前去看房的海口市民姚先生说。

姚先生告诉记者，他们一家3口现住在一套建筑面积约70平方米的房子里，目前还算够住，所以一直没有下定决心购房。

“虽然现在够住，但是两边老人轮流进城帮我们带小孩，就显得有些不太方便。”姚先生的妻子尹女士对记者说，他们想将现在的房子卖掉，重新购买一套120平方米左右的房子。

“我家属于改善型住房，家里凑点，再贷点款，基本上也就够了。”尹女士用手机上的计算器小心翼翼地计算着。但是售楼处的工作人员告诉尹女士，他们楼盘目前在售房源没有120平方米的“小户型”，面积最小户型在150平方米以上。

6月19日至21日，中国房地产报记者在海口、三亚两地的一些楼盘走访，也遇到与姚先生夫妻一样的购房者。“合适的房源不好找”“价格是否持续上涨”“现在不买将来会不会后悔”等，是他们格外关心又焦虑的话题。

6月15日，国家统计局发布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。作为海南“一北一南”两个重点城市，海口、三亚两地当月新建商品住宅价格环比指数，分别以0.4%、0.6%的上涨幅度受到外界关注。其中，三亚在全国70个大中城市中，环比价格涨幅冲至前五名（以环比涨幅并列算应为前三名）。

具体到每月价格环比数据，海口2~5月份涨幅分别为0.4%、0.5%、0.7%、0.4%；三亚1~5月份涨幅分别为0.3%、0.5%、0.7%、0.1%、0.6%。

从上述数据可以看出，今年以来，海口新建商品住宅价格环比“四连涨”，三亚则是“五连涨”。

均价逼近3万元/平方米

记者对统计部门公开的相关数据进行梳理，无论从房地开发投资还是销售端两个维度分析，今年以来当地楼市确实呈现复苏及转暖迹象。

由于受当地商品住宅项目供地等多因素影响，房屋销售价格环比指数出现上扬趋势也属正常市场反应。

据了解，今年1~5月，海南房地产开发投资超过491亿元，较去年同期增长了5.2%。其中，住宅开发投资超过347亿元，较去年同期增加了11.3%。

具体到海口、三亚两地，海口1~5月份，房地产开发投资额约为212亿元，较去年同期增长了28.9%；但三亚房地产开发投资不足100亿元，较去年同期减少了12.5%。专业人士分析认为，后者同比出现减少，主要是受项目供地影响。

从销售维度来看，1~5月，海南全省房屋销售面积约352万平方米，较去年同期增长了27.8%；房屋销售金额626亿余元，较去年同期增长了32%。

那么，作为海南两个重点城市，海口、三亚楼市销售情况又如何？

据统计，1~5月，海口房屋销售面积为125万平方米，较去年同期减少了5.8%，销售额约为165亿元，较去年同期减少了4.6%；三亚房屋销售面积约67万平方米，较去年同期增长了29.9%，销售额为190亿余元，较去年同期增长了42.7%。

从以上数据来看，三亚房屋销售均价逼近30000元/平方米，要远远高于海口销售均价。

事实上，如果刨除安居房及商办公寓等产品价格因素，三亚、海口新建商品住宅销售均价还要高于该价格。虽然上述数据没有具体到商品住宅类，但此类产品仍是市场主流。

专家：海南应有新举措破局

那么，今年以来海口“四连涨”，三亚“五连涨”，究竟有哪些诱因呢？中原地产海南区域总经理谢莉告诉记者，主要有两方面的原因。

谢莉称，首先，之前部分项目存在暗地加价，如茶水费、捆绑装修及车位等，在备案价慢慢“松绑”之后，这部分此前游离于备案价之外的费用，就慢慢淡化体现在备案价上了。随着当地楼市逐渐复苏，价格环比指数呈现增幅趋势也是正常的市场反应。

记者在当地走访发现，一些项目此前“犹抱琵琶半遮面”的“捆绑销售”——装修费、车位等，如今已经变成了“大胆说”，即消费者在购房时就被明确告知有装修费及捆绑车位销售。该情况应该引起当地有关职能部门的重视。

谢莉认为第二原因是海口、三亚两地楼市的供求关系发生了变化。“市场商品住宅的供应量不足，是上涨的源动力。”她向记者表示，海口、三亚是海南的两个重点城市，市场消费需求一直“很刚性”，但市场上的房源有限，造成了卖方市场的格局，无形中也推高了价格。

“其实市场两级分化比较明显，部分高品质的项目，价格又合适，确实物有所值，客户才会买单。”谢莉称，但一些品质一般的项目，现在就是按备案价销售也不快。

“所谓的‘连涨’还是被部分盘带动的。”谢莉认为，海口、三亚两地房屋销售价格环比指数“连涨”，并不代表整个海南楼市，或者海口、三亚所有的商品住宅销售价格都在上涨。

易居研究院研究总监严跃进接受记者采访时表示，海口、三亚楼市“连涨”，跟别的城市走势还不太一样，所以说更加值得关注。他也认为，一个重要的原因就是市场供求关系发生了变化。

严跃进还表示，“连涨”还有一个重要原因就是，随着海南自贸港建设的不断推进及政策红利的释放，外界对未来期望值较高，无形中会激活更多的一些市场需求。

他建议，海南应该有一些新的举措破局，稳房价和稳市场需求，这也是海南当前需要重点关注的。这些举措包括在一些区域适当增加土地供应，一些区域要注意去化平衡。

海南省房地产业协会秘书长王路此前接受记者采访时表示，除了海口、三亚两地楼市较为活跃，部分市县楼市仍然低迷，特别是商办项目库存量仍然较大，去化周期较长。

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